Dernière mise à jour le 09 janvier 2 020 – Etude réalisée par Fidroit.

Les règles sociales sont incertaines pour les LMP et LMNP à compter du 1er janvier 2020.

1.  Ce qu’il faut retenir :

L’article L. 611-1, 6° du Code de la sécurité sociale (CSS) précise les conditions d’assujettissement aux cotisations sociales des loueurs en meublés. La condition d’inscription au RCS est supprimée dans la loi de finances pour 2020, le champ d’application des cotisations est donc modifié à compter de 2020.

Or, l’article L. 611-1, 6° du CSS renvoie toujours (à ce jour) à l’article 155, IV, 2, 1° du CGI : C’est-à-dire à la condition d’inscription au RCS. Il n’a pas été modifié (un oubli du législateur ?), alors que cette condition d’inscription a été supprimée par la loi de finances pour 2020.

Il existe désormais une ambiguïté sur les critères d’assujettissement aux cotisations sociales à compter du 1er janvier 2020, compte tenu de la rédaction actuelle des textes applicables.

1.1. Première interprétation possible (la plus logique à la lecture des textes) : seuls les loueurs réalisant plus de 23 000 € de recettes issues de la location saisonnière doivent cotiser. Selon l’article L. 611-1 du CSS en vigueur à ce jour, doivent cotiser les loueurs en meublés :

  • Dont les recettes sont supérieures à 23 000 €, et lorsque ces locaux sont donnés en location saisonnière,
  • Ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du CGI (condition d’inscription au RCS – abrogée par la loi de finances pour 2020).

Une lecture littérale de ce texte fait apparaître deux conditions :

  • Une première condition impérative : au moins 23 000 € de recettes ;
  • Une deuxième condition alternative : faire de la location saisonnière ou être inscrit au RCS. La deuxième branche de l’alternative ayant disparu du CGI, il ne resterait que la première.

En conséquence, seules les personnes (LMP ou LMNP) qui réalisent au moins 23 000 € TTC (charges comprises) de recettes en location saisonnière, ont vocation à cotiser.

1.2. Deuxième interprétation possible : tous les loueurs réalisant plus de 23 000 € de recettes doivent cotiser.

Une autre interprétation, moins avantageuse pour les loueurs, conduirait à soumettre aux cotisations sociales tous les loueurs en meublé réalisant plus de 23 000 € de recettes :

  • Qu’ils soient inscrits au RCS ou non,
  • Qu’ils réalisent de la location saisonnière ou à titre de résidence principale,
  • Que les revenus de location meublée représentent ou non plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal IR.

En effet, si l’on considère que toute la condition alternative (faire de la location saisonnière ou être inscrit au RCS) disparaît avec la modification récente, alors il ne reste que la condition de recettes.

1.3. Troisième solution : la situation n’est pas modifiée

Une troisième hypothèse serait de considérer que le législateur souhaite maintenir les conditions d’affiliation en vigueur depuis 2017.

Pour ce faire, il doit modifier l’article L 611-1 du Code de la sécurité sociale en ajoutant un renvoi à l’article 155 du CGI dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2020 :“lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts dans sa rédaction antérieure à la loi de finances pour 2020”.

Conséquences pratiques

L’esprit du législateur qui avait guidé la modification de l’article L. 611-1 du CSS (par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2017) était très clair : faire cotiser les loueurs professionnels et, en plus, les “gros” loueurs saisonniers.

Or, compte tenu de cette difficulté d’interprétation, il est indispensable que le législateur modifie à nouveau le code de la sécurité sociale pour sécuriser le statut social de la location meublée.

Avis Fidroit :

La première interprétation (cotisation des loueurs réalisant plus de 23 000 € au titre de la location saisonnière) semble la plus logique à la lecture des textes, mais l’incertitude demeure. Elle n’aurait aucune incidence sur les LMNP (seuls les loueurs saisonniers réalisant plus de 23 000 € de recettes cotiseraient). Cependant, elle exclurait les LMP réalisant de la location à titre de résidence principale (ou avec des locations saisonnières pour moins de 23 000 €). Ce qui n’est évidemment pas l’esprit du législateur.

Ces loueurs, qui avaient choisi de s’inscrire au RCS au tant que LMP pour cotiser à la sécurité sociale des indépendants (SSI ex-RSI) et valider des trimestres par exemple, verraient donc leur stratégie caduque (sauf à porter le montant des recettes de leurs locations saisonnières à 23 000 €).

La deuxième interprétation n’aurait pas d’incidence sur les LMP (puisque par hypothèse, ces loueurs réalisent plus de 23 000 € de recettes, locations saisonnières et à titre de résidence principale confondues) mais elle rendrait cotisables les LMNP réalisant de la location à titre de résidence principale pour plus de 23 000 €, ce qui n’était pas l’intention du législateur en 2017. Pour ces loueurs, la solution serait de passer sous le seuil des 23 000 € pour sortir du cadre des cotisations sociales.

Pour rappel, les cotisations sociales sont calculées sur le résultat imposable (BIC pro ou non pro). Si ce résultat est négatif ou nul, une cotisation minimale peut être due (contrairement aux prélèvements sociaux).

En revanche, en cas de cession, seuls les loueurs en meublés professionnels génèrent potentiellement des plus-values professionnelles, cotisables pour la plus-value court terme.