PRÉCAUTIONS A PRENDRE AVANT DE VOUS LANCER SEUL DANS UN PROJET D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER

Réaliser un investissement immobilier seul est possible, mais pas dénué de risques. Il est donc indispensable de vous poser les bonnes questions avant de vous lancer.  Quand on investit en bourse, on sait que le risque par nature, est financier, la conséquence pour l’investisseur pouvant être la perte totale du capital. Pour tout investissement qu’il soit financier ou immobilier, la première question à se poser c’est : Ai-je bien pris en compte tous les risques de mon projet ?

PETIT RAPPEL SUR LES RISQUES A PRENDRE EN CONSIDÉRATION QUAND ON RÉALISE UN INVESTISSEMENT LOCATIF

1. LA DÉFAILLANCE DU CONSTRUCTEUR

Bien que ce risque est rare mais bien réel, il peut mettre un terme à votre projet avant même qu’il n’ait démarré car sans bien pas d’investissement. Pour vous prémunir de ce dernier il convient de vous assurer que le constructeur dispose d’une garantie financière d’achèvement délivrée par un établissement bancaire ou un assureur. Cette vérification est très importante car elle vous assure qu’en cas de défaillance du promoteur, la construction verra bien le jour. On comprend par ailleurs aisément, au regard de ce qui précède que le choix du constructeur constitue un élément majeur dans la réalisation d’un investissement immobilier.

2. L’ABSENCE DE LOCATAIRE À LA LIVRAISON DU BIEN – LA CARENCE LOCATIVE

La demande locative dans le lieu d’implantation du bien que vous envisagez d’acheter doit être bien analysée.

Cette situation intervient quand le choix du bien a été fait sans analyse préalable du marché locatif. Il convient de vous renseigner quant au type de biens précis recherché par les potentiels locataires. On imagine en effet aisément que si le cœur de la demande porte sur des 2 ou 3 pièces, votre studio aura plus de mal à trouver preneur.

Intéressez-vous au nombre d’opérations en cours de commercialisation sur le secteur que vous avez sélectionné.

Il est également nécessaire de bien évaluer l’offre de logements qui sera présente sur le marché au moment de la livraison de votre bien. C’est d’autant plus important dans le cadre d’opérations vendues en l’état futur d’achèvement (VEFA), où plusieurs promoteurs commercialisent sur un même secteur de nombreux logements pour l’investissement ou l’accession à la propriété. Dans ces conditions il s’avérera de bonne augure de s’intéresser au calendrier de livraison des différents programmes afin de vous éviter les méandres d’une offre de logements trop importante. Prendre cette précaution pourra vous éviter d’être confronté à une situation de carence locative (absence de locataire alors même que votre bien aura été livré).

3. LE NON PAIEMENT DES LOYERS – LA DÉGRADATION DU BIEN

Il ne faut pas sous-estimer l’intérêt de recourir à un administrateur de biens et à souscrire des garanties locatives.

Bien que ce dernier ne puisse être complètement écarté, car on le sait, le risque 0 n’existe pas, il peut néanmoins être anticipé en souscrivant via un administrateur de biens une garantie loyers impayés détériorations immobilières. Les administrateurs de biens proposent plusieurs offres de gestion à des conditions plutôt compétitives. Ces packages intègrent généralement la gestion du bien, mais également des garanties locatives telles que les loyers impayés, la détérioration immobilière, la carence ou la vacance locative.

Pour mémoire, la carence locative qualifie une absence de locataire après livraison du bien alors que la vacance locative est la période d’absence de locataire entre deux locataires.

Certains investisseurs font l’impasse tant sur le recours à un administrateur de biens que sur la souscription de garanties locatives pour des raisons purement économiques.

C’est un mauvais calcul qui peut s’avérer très lourdement préjudiciable quand on sait qu’un procédure d’expulsion peut prendre deux ans avant de se solutionner.

En ayant recours à un professionnel et en souscrivant à ces garanties locatives , vous vous préserverez du stress que peut provoquer une procédure ainsi que des conséquences financières lourdes qu’elle pourra entrainer. Dans la plupart des cas, ces protections vous assurent de percevoir vos loyers jusqu’à expulsion du locataire, au-delà d’un délai habituellement de 2 à 3 mois, identique pour tous les assureurs, inhérent aux formalités préalables au lancement de la procédure.

Les frais de gestion et de garantie locative sont déductibles fiscalement, vous n’avez donc plus aucune raison de vous en priver. Le package gestion + garanties loyers impayés, dépassent rarement 10% du montant des loyers quittancés, le choix est de ce fait simple à faire.

4. UNE MAUVAISE ANTICIPATION DES COÛTS GÉNÉRÉS PAR VOTRE INVESTISSEMENT

L’effort d’épargne mensuel, un premier coussin de sécurité pour vous protéger d’un aléa financier.

Quel que soit le dispositif dans lequel s’inscrit votre investissement, location classique ou dispositif Pinel il est important de bien appréhender les différents postes de charges inhérents au projet : taxe foncière, prêt immobilier, assurance prêt, charges de copropriété, impôts …

Ces charges sont malheureusement inévitables, il est donc important de les anticiper afin d’éviter les mauvaises surprises et par voie de conséquence de vous mettre en danger sur le plan financier. Un investissement immobilier se fait sur le long terme et nécessite d’être étudié avec la plus grande vigilance.

Nous recommandons aux futurs investisseurs de prévoir, dès qu’ils seront effectivement propriétaires, un coussin de sécurité financier afin de pallier à ce type d’aléa. C’est à ce stade que la notion d’effort d’épargne mensuel prend toute sa dimension. Le montant de ce versement que nous déterminons avec précision en accord avec les objectifs de placement de nos clients, intègre en effet l’ensemble des recettes et charges estimées et générées par l’investissement.

Il permet à nos clients de se constituer en toute quiétude un premier niveau de protection en cas d’aléa.

Bien que la garantie loyers impayés rembourse rétroactivement les sommes non perçues à compter du premier jour de l’incident, cette précaution permet, par exemple, de ne pas être déstabilisé financièrement par le délai administratif de 2 à 3 mois évoqué pour une procédure en impayé.

5. NOS RECOMMANDATIONS

A ceux d’entre vous qui souhaiteraient réaliser seuls un investissement locatif classique ou dans le cadre du Dispositif Pinel, nous recommandons de faire établir à minima auprès d’un professionnel du conseil, une étude chiffrée personnalisée. Vous pourrez alors prendre la décision de vous lancer sereinement ou de porter votre intérêt sur d’autres opportunités.

Cette prestation, généralement intégrée dans le cadre d’une mission complète d’accompagnement, peut être également réalisée pour un bien que vous aurez vous même sélectionné, sur la base d’une facturation forfaitaire.

Acheter un bien immobilier est loin d’être un acte anodin, c’est un investissement à long terme qui ne s’improvise pas.

Nous avons pour habitude de suivre une règle : ” Pour que l’expérience soit réussie et réitérable, il vaut mieux un excès de prudence que des regrets. F. MAURIOL