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Investir dans le cadre de la Loi Pinel à Paris

Paris Tour Eiffel Valorys Signature

Comprendre la Loi Pinel ?

La loi Pinel est également connue sous le terme de Dispositif Pinel. C’est une mesure d’incitation fiscale qui permet de se constituer un patrimoine immobilier et de réduire ses impôts.

Son principe est simple : Vous achetez un bien que vous vous engagez à louer non meublé pendant 6, 9 (ou 12 ans sous réserve d’opter pour une prorogation du dispositif). Les loyers pratiqués ainsi que les ressources des locataires ne peuvent excéder les plafonds préalablement fixés par le gouvernement. Pour profiter des avantages du dispositif, le logement acheté devra être situé dans les secteurs éligibles, il s’agit à ce jour des zones A, A bis ou B1. Le budget d’investissement est limité à 300 000 € par an pour 1 ou 2 biens. A cette règle s’ajoute également celle du prix de revient par mètre carré qui ne peut dépasser 5 500 €. Le montant de la réduction d’impôt sera dès lors de 12% du prix d’achat du bien sur six ans et de 18% sur neuf ans. Il pourra être complété d’une économie d’impôt supplémentaire égale à 3% du prix d’achat sur 3 ans, sous réserve de demander de bénéficier d’une prorogation du dispositif. Enfin, tout contribuable peut prétendre aux avantages de la Loi Pinel dès lors qu’il paie entre 3 000 et 15 000 € d’impôt, au delà d’autres dispositifs peuvent s’avérer plus adaptés.

Investir à Paris dans le cadre du Dispositif Pinel, est-ce un bon choix ?

La ville de Paris se situe en zone A Bis.

Le dispositif Pinel limite le prix d’acquisition à 300 000€ par an pour 1 ou 2 biens et dans la limite de 5 500 € par mètre carré. Ces deux conditions le rendent peu attractif financièrement dans le cadre d’une acquisition dans Paris intra Muros. Les moyennes de marché y sont en effet très élevées (+ 10 000 €/ m2), et les loyers applicables dans le cadre de la Loi Pinel très éloignés de ceux du marché. Pour ces raisons, un investissement réalisé dans le cadre de la Loi Pinel à Paris s’avérera peu rentable.

Cette situation conduit à s’intéresser à d’autres alternatives :

  • Préférer les villes situées en région parisienne à Paris Intra Muros. Elles sont en effet moins onéreuses en termes de prix d’acquisition et vous permettront d’obtenir de meilleures performances financières.
  • Investir dans le cadre d’autres dispositifs tels que la location libre, la location meublée, le déficit foncier, le démembrement de propriété, …

Une étude personnalisée permettra d’identifier la solution la plus adaptée à votre situation.

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Rien de mieux qu’un exemple pour mieux comprendre

Simulation chiffrée d'investissement dans le cadre de la Loi Pinel

Cas d’un couple marié avec 2 enfants qui déclare un revenu net imposable de 80 000€.

Tranche marginale d’imposition (TMI) : 30%

Nombre de parts fiscales : 3

Montant de l’impôt sur le revenu avant investissement : 6 053€

Apport personnel disponible pour l’opération : 10 000€

Type d’investissement réalisé : Appartement de type 2 pièces

Zone fiscale : A

Prix d’acquisition : 263 000€

Surface habitable : 47,07 m2

Annexes privatives : 1 Parking + 1 Balcon

Bilan de l’opération :

Scénario 1 : L’appartement est revendu au terme de la 15ème année :

Économies d’impôt réalisées au terme de l’avantage fiscal : 54 366€

Effort d’épargne mensuel réalisé dans le cadre de votre investissement : 340€ par mois

Rendements nets de votre opération au terme de l’avantage fiscal :

1,85% – Dans cette hypothèse nous avons considéré que le bien était revendu au prix d’achat

3,46% – Dans cette hypothèse nous avons considéré que le bien était revalorisé au taux de 0,50%

4,17% – Dans cette hypothèse nous avons considéré que le bien était revalorisé au taux de 0,75%

  • A titre indicatif : Taux de rendement d’un Livret A : 0,50% – taux de rendement d’un Livret Bleu : 0,75%

Scénario 2 : L’appartement est conservé et continue d’être loué au terme du financement

Économies d’impôt réalisées au terme de l’avantage fiscal : 30 169€

Effort d’épargne mensuel réalisé dans le cadre de votre investissement : 510€ par mois

Capital immobilier constitué : 263 000 €

Rendement brut annuel estimé : 3,96%

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