Investissements locatifs en France, quelle stratégie pour débuter ? Valorys Signature, est un cabinet de Conseil en investissement immobilier. Nous accompagnons les clients qui souhaitent investir dans l’immobilier pour réduire leurs impôts, se constituer un patrimoine de qualité, préparer leur retraite ou financer les études de leurs enfants ou tout simplement se loger. Nous proposons des solutions d’investissement telles que la Loi Pinel, la Loi Malraux, la Loi sur les Monuments Historiques, le Déficit Foncier, la Location Meublée, le Démembrement de propriété, la mise en place de solutions meublées personnalisées. Nous disposons d’une offre nationale de près de 7 000 biens. Nous définissons les stratégies d’investissement adaptées à la situation personnelle de nos clients et assurons la mise en oeuvre de ces dernières étapes par étapes. Valorys Signature, est également un cabinet de CONSEIL EN INVESTISSEMENT FINANCIER : Notre statut de Conseiller en Investissement Financier (CIF) nous permet de répondre aux attentes de clients désireux d’investir dans la pierre sans problématique de gestion et sans nécessité de mobiliser des sommes importantes. Nous constituons dans ces conditions des allocations de parts de SCPI finançables sur fonds propres ou par emprunt. Et bien, quel type d’investisseur êtes-vous ? Avant d’aborder le type d’investissement, la première étape consistera à définir votre profil investisseur. Il existe en effet plusieurs catégories de produits d’investissement dont l’intérêt dépendra surtout de votre degré d’aversion au risque. On peut en effet regrouper les types d’investissement immobiliers au sein de 3 grandes familles : L’immobilier d’habitation, l’immobilier commercial, la pierre papier. Dans l’immobilier d’habitation (Immobilier dit physique), on retrouve dans cette première catégorie tous les biens destinés à être occupés à usage d’habitation. Ces biens peuvent être anciens ou neufs et loués dans le cadre de baux meublés ou non meublés. La nature du bail à envisager dépendra de la situation personnelle de l’investisseur, de la composition du patrimoine qu’il détient et de la pression fiscale exercée sur ses revenus. Ce type d’investissement s’adresse à la plupart des profils d’investisseurs. Le niveau de risque dépendra des caractéristiques du bien identifié. Pour l’immobilier commercial (Immobilier dit physique), on trouve dans cette catégorie les locaux commerciaux (boutiques, commerces, ..). Le choix de ces biens est directement corrélé à la qualité de l’emplacement puisque le locataire y installera son fonds de commerce. Le local commercial constitue en effet pour ce dernier une source de revenus avant d’être un coût, l’emplacement étant dans ce cas de figure un élément clé de la stratégie de développement du locataire et de la pérennité de son activité. Les locaux commerciaux peuvent être acquis neufs ou anciens, ils sont loués dans le cadre de baux commerciaux régis par des conditions spécifiques. Les loyers issus de ce type de location relèvent de la catégorie des revenus fonciers, le choix pour ce type d’investissement dépendra donc, comme pour l’immobilier d’habitation de la situation personnelle de l’investisseur. Ce type d’opérations est réservée à un public d’investisseurs averti. En matière de pierre papier (SCPI, OPCI, Clubs Deals), cette dernière catégorie s’inscrit au sein de l’expression de ” Pierre Papier “. Ce terme s’exprime par le fait que l’acquisition des biens immobiliers se fait au pluriel. Vous achetez non pas un mais plutôt une quote part de plusieurs biens immobiliers en souscrivant des parts de véhicules de placement collectifs. On retrouve parmi ces produits les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobiliers, les OPCI et plus précisément les FPI (Fonds de Placement Immobilier – 60% immobilier – 10% d’actifs liquides – 10% max d’emprunt), et les Clubs Deals. Cette catégorie d’investissement bien qu’immobilière est régie par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Elle s’adresse à des investisseurs avertis dont le profil investisseur est plutôt ” ambitieux “. La seconde étape consistera à bien identifier vos objectifs de placement. Elle est indispensable car sans diagnostic difficile de vous préconiser le ” traitement approprié “. Négliger cette étape peut avoir des conséquences sur le plan financier importante, il est très important d’y accorder le temps nécessaire pour éviter toute déconvenue. Listez les objectifs qui sont prioritaires pour vous. Que souhaitez-vous en premier lieu ? Réduire vos impôts, vous constituer un capital immobilier pour le transmettre à vos ayants- droits ? Préparer votre retraite ? Bénéficiez de revenus complémentaires rapidement ? Investir, oui mais sans avoir à gérer les problématiques de gestion (changement de locataires, impayés, …). Fixez-vous un délai de mise en oeuvre, les opportunités n’attendent pas. Est-ce un projet que vous envisagez à court, moyen ou long terme. Le fait de planifier vos actions vous aidera à clarifier votre projet et à le mettre en scène. Faites le point sur vos revenus et charges. Investir dans l’immobilier nécessite généralement une participation financière communément appelée par les professionnels ” Effort d’épargne mensuel “. Il s’agit du montant que vous pouvez consacrer mensuellement à votre investissement sans déstabiliser votre budget. Cette somme se définit en prenant bien en compte l’ensemble de vos revenus et charges mensuelles. BIEN ÉVALUER VOTRE CAPACITÉ D’ÉPARGNE MENSUELLE. Certains dispositifs d’investissement nécessitent des mises de fonds qui peuvent être importantes. Ce travail préalable permet d’identifier celui qui s’adaptera à votre situation personnelle et financière. Ce sera également un premier pas dans la détermination de votre stratégie d’investissement. L’une des règles fondamentale quand ont investit est de s’assurer que le risque projet a été correctement mesuré, que l’équilibre patrimonial est assuré et que la notion de diversification du risque est bien respectée. Bien évaluer votre capacité d’épargne mensuelle est donc un premier pas dans cette direction. Quel est L’INTÉRÊT D’UNE APPROCHE PAR FLUX ? Nous recommandons aux investisseurs d’avoir une approche très précise de l’impact que pourra avoir leur acquisition sur le plan fiscal et financier. Dans le cadre d’une opération réalisée pour réduire le montant de la pression fiscale par exemple, cette approche permettra de mesurer l’effet réel du dispositif sur la pression fiscale exercée sur les revenus de l’investisseur. Cette approche n’est en fait que la projection de la déclaration de revenus qui intégrera le nouveau projet. QUELS SONT LES FLUX À SUIVRE ? Deux types de flux sont a suivre et une variable chaque fois que vous devrez étudier une opportunité d’investissement. On évalue la durée moyenne de détention d’un bien immobilier à 10/15 ans. Nous recommandons dans ces conditions de dresser un prévisionnel sur 15 ans minimum afin d’avoir une bonne appréhension du projet. Choisir entre Flux ou approche fiscal(e) ? Il s’agit de la projection de votre future déclaration de revenus fonciers (2044) ou BIC selon la nature de l’investissement qui sera réalisé. Dans ce cas de figure l’ensemble des postes de revenus, et de charges pris en compte sur le plan fiscal sont estimés année par année. Choisir entre Flux ou approche trésorerie ? Nous recommandons aux investisseurs qu’un compte courant dédié à la nouvelle opération soit ouvert pour simplifier le suivi de l’opération. Sur ce compte seront versés les futurs loyers, les économies d’impôts réalisées s’il y a lieu ainsi que l’ensemble des charges inhérentes à leur acquisition. C’est une recommandation, mais il va de soi que s’agissant d’un compte ouvert à votre nom vous sera libre de l’administrer comme vous le souhaiter. Qu’est-ce que l’Effort d’épargne réel Grâce au tableau de flux, il sera à ce stade possible de déterminer avec précision le montant de l’effort d’épargne réel inhérent à votre investissement. Le résultat obtenu sera confronté au montant de la capacité d’épargne mensuelle que vous aurez préalablement déterminée. Nous recommandons de déterminer cette valeur en fonction des hypothèses de sortie que vous envisagez. Nous retenons pour notre part 3 scénarios : revente au terme de la 15ème année, conservation du bien au terme du prêt, utilisation du bien au terme pour un usage personnel (résidence secondaire par exemple). Les différents dispositifs : la LOI PINEL Intéressante pour les contribuables qui paient entre 3000€ et 15 000 € d’impôts par an. Gains d’impôts maximum 63 000€ sur 12 ans et sur option Concerne les biens neufs ou anciens. Certification exigée Norme RT2012 Zones fiscales éligibles ABis, A, B1. Plafonds de loyers et de ressources sont appliqués. Plafond d’investissement annuel 300 000€ pour 1 ou 2 biens Prix de revient / mètre carré plafonné à 5 500€. Engagement de location sur 6, 9, 12 ans sous conditions. Taux de la réduction d’impôt : 12, 18 ou 21%. La réduction d’impôt concerne les opérations réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2 021. Public concerné : Particuliers ou SCI à l’IR. Relève du régime foncier. Autre dispositif, Le DÉFICIT FONCIER : Intéressant si l’investisseur perçoit des revenus fonciers taxables Contribuables concernés : TMI supérieur ou égal à 30%. Peut s’appliquer à tous les types de biens nécessitant des travaux de réhabilitation. Ce dispositif permet l’imputation de déficits fonciers sur des revenus de même nature. Public concerné : Particuliers ou SCI à l’IR. Relève du régime foncier. La LOI DENORMANDIE : Intéressante pour les contribuables qui paient entre 3000€ et 15 000 € d’impôts par an Gains d’impôts maximum 63 000€ sur 12 ans. Conditions à respecter : effectuer des travaux représentant au moins 25 % du prix du logement acheté. Louer le bien nu (non meublée) sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. Plafond d’investissement annuel 300 000€. Prix de revient / mètre carré plafonné à 5 500€. Si vous achetez un logement plus cher, la fraction dépassant ce montant ne sera pas prise en compte dans la base de calcul de votre réduction d’impôt. Taux de la réduction d’impôt : 12, 18 ou 21%. Le calcul de la réduction d’impôt Denormandie s’opère à partir du prix de revient net du logement. Ce prix comprend l’ensemble des sommes débloquées pour acquérir le bien y compris les dépenses de rénovation. Contraintes à respecter concernant la nature des travaux à réaliser : Travaux améliorant. la performance énergétique du logement (changement de chaudière, isolation des combles) mais aussi permettant la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables (aménagement d’un sous-sol ou des combles). Enfin, la création de surfaces habitables nouvelles est aussi éligible à la réduction d’impôt Denormandie. Les travaux engagés pour améliorer la performance énergétique du logement doivent être réalisés par un professionnel certifié Reconnu garant pour l’environnement (RGE). Zones fiscales éligibles ABis, A, B1, B2 (sur agrément). La réduction d’impôt concerne les opérations réalisées entre le 27 mars 2019 et le 31 décembre 2022. Public concerné : Particuliers ou SCI à l’IR. Relève du régime foncier. La LOI MALRAUX : S’adresse aux contribuables qui subissent un pression fiscale très élevée TMI supérieur ou égal à 30% – Impôts supérieurs à 15 000€ Profil risque ” averti ” – Surface financière solide Ce dispositif concerne les opérations de restauration et de réhabilitation de certains immeubles situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) ou dans des quartiers anciens dégradés. Ils concernent les secteurs couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ou par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ou dont la restauration a été déclarée d’utilité publique ou encore dans des secteurs d’habitat ancien dégradé. Avantage fiscal : 30% du montant des dépenses dans les SPR couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé 22% du montant des dépenses dans les autres cas. Les dépenses sont prises en compte dans la limite d’un plafond pluriannuel de 400 000 € entre la date du permis de construire et le 31 décembre de la troisième année suivante. L’excédent annuel éventuel de la réduction d’impôt peut être reporté sur les années suivantes. Conditions à respecter : Le contribuable doit donner le bien en location dans les douze mois qui suivent l’achèvement des travaux et pendant une période d’au moins neuf ans. Le bien ne doit pas être loué à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant. Public concerné : Particuliers ou SCI à l’IR. Relève du régime foncier. Dispositif Hors plafonnement des niches fiscales. Les services fiscaux portent une attention très particulière sur ce type d’opérations en raison des fortes réductions d’impôts qu’elles permettent de réaliser, il est donc recommandé de faire appel à un conseil pour la réalisation de ce type d’opérations. La LOI SUR LES MONUMENTS HISTORIQUES : S’adresse aux contribuables qui subissent un pression fiscale très élevée TMI >= 30% – Impôts supérieurs à 15 000€. Profil risque ” averti “, avec une Surface financière solide. Concerne les biens inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH). Avantage fiscal : Lé déficit généré sur le plan fiscal par les dépenses de rénovation et les charges foncières (intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, frais de gestion , impôts fonciers ..) sont déductibles du revenu global sans limite. Conditions à respecter : Le bien doit être loué pendant 3 ans au minimum et être conservé par l’investisseur pendant 15 ans. Dispositif Hors plafonnement des niches fiscales. Les services fiscaux portent une attention très particulière sur ce type d’opérations en raison des fortes réductions d’impôts qu’elles permettent de réaliser, il est donc recommandé de faire appel à un conseil pour la réalisation de ce type d’opérations. Le DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ : Ces opérations s’adressent aux investisseurs qui disposent d’une surface financière confortable. Il s’agit en effet d’acquérir la nue-propriété d’un bien (Décote de 30 à 50%) afin de profiter de la valorisation de ce dernier sur un horizon de placement généralement supérieur à 15 ans. Pendant cette période aucune imposition, dépense imprévue ou risque locatif. À l’issue de cette période, l’appartement est récupéré en pleine propriété (nue-propriété + usufruit) sans aucun surcoût. Il pourra au choix être occupé, vendu ou loué. Ce type d’opérations permet de se constituer un patrimoine de qualité grâce à effet de capitalisation qui nécessite de bien appréhender le potentiel de valorisation du bien sur le long terme en vertu de ses spécificités, du marché mais également du secteur d’implantation. Pendant la période de démembrement, le bien est loué par un bailleur social ce qui permet au nu-propriétaire de déduire les intérêts d’emprunt. Le nu-propriétaire ne perçoit en revanche pas de loyers, ce qui nécessite que ce dernier dispose d’une surface financière suffisante pour supporter ce type d’investissement. Avantage de la solution : Permet d’accéder à des biens de qualité sans problématique de gestion et dans d’excellentes conditions financières. La LOCATION MEUBLÉE PROFESSIONNELLE OU NON PROFESSIONNELLE : La location meublée s’applique aux biens loués meublés au sein de résidences gérées ou dans le secteur diffus. Le terme de ” résidence gérée ” s’applique aux établissements pris en charge par un exploitant, c’est le cas des résidences étudiantes, des maisons de retraite, EHPAD ou des soins de suite et de réadaptation (SSR). Le terme ” secteur diffus ” fait référence à des investissements réalisés à partir de biens sélectionnés dans le marché ancien ou neuf traditionnel afin d’être loués meublés. Point important : Un logement est considéré comme meublé si le locataire peut s’y installer sans avoir besoin d’y apporter de mobilier. Tous les éléments indispensables à la vie au quotidien doivent donc s’y trouver. La liste du mobilier à fournir à votre locataire est fixée par décret. Ce dispositif s’adresse aux contribuables fortement fiscalisé (TMI >30%) qui souhaitent se constituer des revenus en quasi-absence d’imposition. Ce type d’investissement doit s’envisager sur un horizon de placement long pour être efficient et rentable. La location meublée relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ce qui permet aux investisseurs de profiter des possibilités de report des amortissements comptables. L’investisseur se porte en effet acquéreur d’immobilier, de mobilier, postes qu’il pourra amortir au même titre qu’une société sur le principe des amortissements par composants. Quand on loue un ou plusieurs biens meublés, on peut être loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). A compter du 1er janvier 2020, deux conditions doivent être remplies pour être LMP : Recettes perçues au titre de la location meublée > 23 000 € TTC – Recettes perçues au titre de la location meublée ≥ 50 % des revenus d’activités (y compris les pensions de retraites). Si l’une de ces deux conditions n’est pas remplies, le loueur reste non professionnel (LMNP). Cette suppression entraîne un basculement de certains LMNP en LMP avec des effets fiscaux et sociaux non négligeables. Conditions à respecter : Inscription au Registre du Commerces et des Sociétés en qualité de loueur meublé. Le loueur meublé professionnel (LMP) pourra déduire les déficits inhérents à son activité de son revenu global. Les investissements réalisés dans le cadre d’opérations meublées, en résidences services notamment peuvent donner accès à la récupération de TVA ce qui améliore significativement le rendement global du projet. Pour ce faire, la présence de services tels que la blanchisserie, l’accueil, le petit déjeuner et l’entretien sont requis. Particularité de ces opérations : Baux fermes de longue durée signés avec un exploitant (>9 ans). La solidité financière de l’exploitant et la qualité de ce dernier sont des critères de sélection très importants pour l’appréciation du risque-projet et le maintien des conditions financières sur le long terme. Public concerné : Particuliers, professions libérales ou SCI à l’IR. Relève du régime BIC. Soumis à la TVA. Bien destiné à être conservé. INVESTIR DANS LES SCPI : Très préconisées dans les cabinets de gestion de fortune les SCPI sont ce qu’il convient des véhicules de placement collectif. Les SCPI permettent d’investir dans plusieurs biens immobiliers avec une prise de risque limitée et sans avoir de problématique de gestion. L’investisseur n’achète pas un bien immobilier directement. mais il se porte acquéreur de parts d’une Société Civile de Placement Immobilier qui grâce aux mises de fonds de plusieurs porteurs de parts, va elle même investir dans plusieurs biens immobiliers. Ces derniers peuvent être d’habitation, des locaux commerciaux, des établissements de santé et répondre de ce fait à des thématiques variées. Ils peuvent se situer dans différents secteurs géographiques ce qui permet ainsi de respecter la règle de la diversification à la fois géographique et par nature d’actifs ce qui a pour effet de limiter le risque-projet. Les parts de SCPI peuvent être souscrites directement ou au travers de contrats d’assurance vie. Elles peuvent être achetées sur fonds propres, à crédit avec ou sans apport. Il est possible d’investir dans ce type de solutions avec des mises de fonds limitées sachant que les rendements sur ce type de produits sont bien au delà de ceux délivrés par les placements traditionnels que sont les livrets A ou bleus, ou les contrats d’assurance vie. Nous avons pour habitude de préconiser dans le cadre des stratégies d’investissement que nous mettons en place pour nos clients, un investissement sous forme d’allocations de SCPI. Principe : Investir dans plusieurs SCPI choisies en fonction des objectifs de placement et de la situation fiscale et financière des clients. Rendements estimés pour certaines allocations : supérieur à 4 %. Horizon de placement : 7 à 8 ans pour ce type de produits. Investissement très réglementé régi par l’AMF (Autorité des marchés financiers). Actifs gérés par des Sociétés de Gestion bénéficiant des habilitations réglementaires. POUR UN INVESTISSEMENT RÉUSSI, BIEN CHOISIR LE BIEN. L’IMMOBILIER AVANT TOUT ! Parce qu’un investissement immobilier ne s’improvise pas, il est indispensable de vérifier que les biens identifiés intègrent bien des caractéristiques purement immobilières : qualité de l’emplacement, orientation, proximité des transports et dessertes … En cas de revente, c’est en effet un bien immobilier que vous revendrez et non un avantage fiscal. PARLONS DE VOTRE PROJET et PRENEZ un RENDEZ-VOUS pour échanger avec UN CONSEILLER dans nos locaux, à votre domicile, sur votre lieu de travail ou en ligne, nous nous adaptons à vos contraintes.