On associe souvent un investissement immobilier à un engagement à long terme, et pour ne rien vous cacher c’est vrai. En revanche, à la question pour investir dans l’immobilier y a-t-il un minimum requis ? La réponse est « pas nécessairement » s’il s’agit d’opter pour ce qui est communément appelé la ” pierre papier “.  On retrouve en effet dans cette catégorie les SCPI : Société Civile en Placement Immobilier.

Le principe de fonctionnement est simple :

  • Plutôt que d’acheter un appartement, une maison, seul (e), vous souscrivez des parts d’une société civile dont l’objet est d’acheter et d’administrer des biens immobiliers qui peuvent être de toute nature : bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, habitations, établissements de santé etc. C’est cette même société qui va ensuite vous redistribuer trimestriellement, dans la majorité des cas, la quote-part de loyers vous revenant.
  • Les SCPI sont gérées par des Sociétés de Gestion qui doivent se soumettre à un certain nombre d’obligations légales afin de préserver et d’assurer la plus grande sécurité aux investisseurs, sans pouvoir pour autant la garantir totalement. Dans le cadre de leur mission, ces sociétés sont susceptibles de recourir à l’emprunt, élément à appréhender dans l’appréciation du risque global. Les SCPI comme tout autre produit d’investissement (financier ou immobilier), peuvent être sujettes aux aléas conjoncturels, les performances passées ne préjugeant pas des performances futures. L’investissement n’est donc pas sans risque mais demeure néanmoins extrêmement contrôlé.
  • Les biens détenus par les SCPI peuvent se situer sur l’ensemble du territoire national mais également à l’étranger, on constate un engouement grandissant pour certains pays européens notamment pour des raisons fiscales. Cette ouverture sur l’Europe donne en effet accès au bénéfice de certaines conventions étrangères qui permettent de réduire la pression fiscale pesant sur le portefeuille constitué grâce à la part représentée par les revenus de source étrangère.
  • Il existe deux types de SCPI, les SCPI à capital fixe sans distribution de revenus (SCPI fiscales de type Pinel, Malraux, Déficit foncier …), et les SCPI de rendement à capital variable qui représentent près de 93% du marché. Le choix de l’une ou l’autre des catégories dépendra principalement de vos objectifs de placement.

Un investissement aux multiples atouts !

  • Mises de fonds limitées : Vous pouvez investir dans plusieurs biens de qualité, à crédit, sans apport et fixer le niveau d’épargne que vous souhaitez allouer à cet investissement ;
  • Pas de contraintes de gestion locative : Vous ne gérez rien, c’est la Société de Gestion qui se charge de tout. Votre investissement se limitera à la perception de vos revenus locatifs et à la déclaration de ces derniers auprès des services fiscaux ;
  • Dilution du risque : Il est en effet partagé avec d’autres investisseurs et reparti sur plusieurs biens situés dans des zones géographiques différentes. Ce type d’acquisition vous permet d’investir en diversifiant les risques, géographique, locatif et conjoncturel ;
  • Investir en respectant vos valeurs : vous pouvez opter pour des SCPI thématiques : Grand Paris – Santé – Secteur sanitaire et médico-social et investir tout en effectuant un acte citoyen.
  • Points importants : bien que les SCPI soient des investissements à long terme, en cas de coup dur vous avez toujours l’alternative de céder vos parts, la valeur de revente étant connue dès la souscription, comptez entre 3 semaines et 1 mois pour percevoir le fruit de la vente contre plusieurs mois pour un bien immobilier traditionnel.
  • Autre avantage indéniable : le rendement net de fiscalité est généralement supérieur aux performances des solutions traditionnelles (assurance vie, épargne de précaution), + 4 % pour certaines d’entre elles selon les modalités d’acquisition retenues (fonds propres, durée du financement, taux ..).
  • Ce type d’investissement peut être renouvelé autant de fois que vous le souhaitez à condition de respecter l’équilibre patrimonial.

Optimisation fiscale et bénéfice de l’effet de levier bancaire

Le niveau extrêmement bas des taux d’intérêts permet de bénéficier de l’effet de levier bancaire pour optimiser le rendement global de votre investissement.

A titre d’exemple :

Pour une souscription globale de 98 500 €, financée dans le cadre d’un crédit amortissable sur 15 ans au taux indicatif de 1,80%, votre effort d’épargne ne sera que de 340 € / mois soit une contribution réelle sur 180 mois de 61 200 €, toutes charges prises en compte (impôts, CSG/CRDS, frais de gestion, remboursements de prêt). Nous avons supposé que votre tranche marginale d’imposition était de 30%.

Rendement net de l’opération : 3,19%

En d’autres termes pour disposer d’un capital global de 98 500 € vous n’aurez contribué qu’à hauteur de 62%, le solde, 38%, étant financé par l’emprunt et les performances de votre investissement.

Nous nous sommes assurés que l’allocation préconisée dans cet exemple respectait bien l’équilibre patrimonial indispensable dans le cadre d’une stratégie d’investissement pertinente.

Les SCPI pour quels objectifs de placement ?

  • Diversification patrimoniale
  • Complément de revenus
  • Recherche de performance
  • Solutions sans problématique de gestion
  • Horizon de placement : 8/9 ans minimum
  • Profil investisseur : prudent et averti

Nos recommandations :

  • Excellent outil de diversification patrimoniale.
  • Il est important de se faire accompagner par un professionnel du conseil dans la mise en œuvre de ce type de solutions. Il existe en effet plusieurs SCPI sur le marché, identifier les plus pertinentes nécessite une expertise afin d’éviter toute déconvenue.
  • Il est recommandé, pour bénéficier pleinement de l’effet de levier bancaire, de recourir à la dette pour souscrire ce type de solutions à condition que le taux d’emprunt soit bien en deçà des performances brutes du portefeuille identifié, sous peine d’altérer de manière significative le rendement de l’opération. Cette équation est dans le contexte actuel plus difficile à mettre en œuvre, notamment en raison de la disparition depuis peu du Crédit Foncier, qui finançait toutes les SCPI référencées au sein du Groupe, avec pour seule garantie le nantissement des parts.

Bon à savoir :

Aujourd’hui peu d’acteurs bancaires consentent à financer des SCPI concurrentes, la plupart d’entre eux ayant vocation à privilégier les produits de leur Groupe ce qui laisse assez peu d’alternatives à certains investisseurs. Pour ces raisons nous avons pu obtenir de nos partenaires bancaires des conditions de financement conformes à celles des prêts immobiliers soit entre 1,50% et 1,80% selon la durée.